Vocile afacerilor

Oriol, investitorul care a dat Barcelona lui Gaudi pentru haosul urbanistic din România. Cresc prețurile în imobiliare

Oriol Casellas Deig sursă foto: arhivă personală
Sursă foto: arhivă personală

Oriol Casellas Deig este CEO al companiei Meta Estate Trust și este considerat de către prieteni un român născut în exil. Prima parte a vieții și-a petrecut-o în Barcelona, dar de 17 ani locuiește în România. Ne îndrăgește țara atât de mult încât s-a căsătorit aici și își crește fiul în București, lucru pe care nu l-ar fi conceput acum câțiva ani. Este adevărat că în ceea ce privește preferințele culinare, o paella are prioritate oricând în fața unei porții de sarmale, dar dacă discutăm de investiții în imobiliare, nu ar da niciun moment piața de aici pentru cea din Spania.

Meta Estate Trust este o companie de investiții în piața imobiliară, care achiziționează locuințe în proiecte aflate în stadii incipiente și le vinde atunci când acestea sunt finalizate, sau în apropierea termenelor de finalizare. El ne-a explicat modelul de business al Meta Estate Trust, profilul de investitor pe care îl caută compania, dar și cum vede evoluția țării noastre și a pieței imobiliare în următorii ani.

Oriol: „România, o țară plină de oportunități”

Cum descrieți România unui potențial investitor din Spania?

O țară plină de oportunități în care sunt multe lucruri de făcut și care a cunoscut un progres foarte bun în acești 17 ani. Țara progresează în continuare, în sfârșit se construiesc autostrăzi și asta generează o infrastructură care va sprijini dezvoltarea economică cu siguranță. Noi am văzut fenomenul acesta în Spania cu dezvoltarea infrastructurii, cu autostrăzi, căi ferate, aeroporturi, ele generează un boom economic și evident dacă cetățenii au venituri mai mari, atunci există o șansă reală să crească foarte mult prețurile în imobiliare, care acum sunt printre cele mai mici în Europa și pe termen lung o să ai randamente foarte bune în România, mai mari decât ai putea avea în alte țări unde deja există o saturație.
Ne puteți spune cum ați ajuns în România?

Da, eu lucram la o firmă imobiliară la care tatăl meu era acționar minoritar și la un moment dat, în 2004-2005 s-a pus problema că trebuia să ieșim din Spania. Era evident acolo că lucrurile au luat-o razna. Ca să vă dau un exemplu, se făceau mai multe case decât în Franța și Germanie împreună. Lucrurile nu prea aveau o bază reală pentru că, ce se întâmpla atunci, aveai Germania care nu mergea economic extrem de bine, Banca Centrală Europeană ținea dobânzile foarte jos și în Spania datorită faptului că intrase în zona euro, era o inflație foarte mare.

Exista un boom și cu locuințe cumpărate de turiști, mai erau și migranții, adică era un boom foarte mare, dar cumva mult prea exagerat. Acum am ajuns la extrema cealaltă, unde cresc prețurile pentru că nu e suficientă ofertă. Au dispărut foarte mulți dezvoltatori, să faci dezvoltări e foarte greu, la fel ca și aici, cu urbanismul, poate chiar mai greu decât aici. Și atunci, aici există un mare deficit de locuințe noi, o cerere care nu e deservită, pentru că deja să obți autorizație de construire e foarte greu, s-a construit atât de mult în 2009 că apuci să construiești doar la marginea orașului, dar lumea își dorește să stea în centru.

Autorizația de construcție, mai ușor de primit în România

Bănuiesc că și perioadele de construcție sunt mult mai mari, ținând cont că autorizațiile se obțin mult mai greu în Spania față de România?

Da, adică cumva unele lucru sunt mai simple, altele sunt mai dificile. Dacă tu în Spania ai vrea să schimbi ce scrie în planul urbanistic general e aproape imposibil. Sunt unii care se descurcă, dar trebuie să ai motive foarte bine întemeiate și să faci un proiect extraordinar. Te duci la primărie și cumva trebuie să-i convingi că e în interesul orașului, că despre asta e vorba, altfel planul general e planul general, în timp ce în România planul urbanistic general nu e actualizat și nu e suficient de bine definit. De aceea se face un PUZ și din acest motiv există o plajă mare de interpretare și există un blocaj cu PUZ-uri pentru că au existat abuzuri și nu tot timpul construcția e în interesul orașului, ci în interesul dezvoltatorului. Uneori nu există infrastructură. Multe blocuri se fac într-o zonă în care n-ai spitale, n-ai grădinițe, n-ai canalizare. Și e un pic haotică dezvoltare României, dar dacă tu vrei să iei o autorizație de construcție pe ceva care e în plan general, fără să ceri nicio modificare, durează mai puțin în România decât ar dura în Spania. Așa că există și avantaje și dezavantaje.
Care considerați că sunt diferențele sociale dintre Spania și România?

În Spania îmi place că încet, încet se face ordine, adică nu se mai parchează pe trotuare. Era la fel ca aici, să nu credeți că era altfel, când eu eram copil, pe la 1980, parcai pe trotuar și era așa un pic legea junglei. Lucrurile astea s-au schimbat pentru că lumea a înțeles că spațiul public e public și că e destinat comunități. România o să evolueze în direcția aia, dar mai este de lucru. În schimb, România mi se pare o țară foarte dinamică, cu foarte multe posibilități, există loc de creștere. Adică eu dacă aș avea 20 de ani, nu m-aș muta în Spania pentru a trăi mai bine sau avea oportunități mai bune. Aș rămâne în România pentru că, sincer, cred că se vor întâmpla foarte multe lucruri bune în țara asta. Poate că voi nu realizați, n-ați văzut filmul acesta. Eu l-am văzut deja acolo și vin bani europeni și ei te obligă să faci lucrurile într-un anumit mod, cu o anumită logică, care nu e pe termen scurt și cu o viziune mai pe termen lung în care se văd rezultate.

Nu ai nevoie de zeci de mii de euro pentru a investi în Meta

În Spania, cât a durat această schimbare?

E o evoluție mare, Spania a intrat în UE, dacă nu greșesc, în 1986 și a durat cam 20 de ani, dar depinde de zone, unele dintre ele erau mai dezvoltate din prima, dar în alte locuri schimbarea este extraordinară. Adică te întorci unde ai fost acum 20 de ani și nu mai recunoști locul.
Ce face mai exact Meta Estate pe înțelesul omului simplu?

Meta Estate investește în sectorul imobiliar din banii pe care îi încredințează investitorii și aceștia pot fi mai mari sau mai mici. Cu banii adunați de la aceștia, noi investim în principal acum în segmentul rezidențial, unde credem noi că putem avea randament, unde sunt oportunități. Să vă dau de exemplu, pentru o clădire în lucru, proiectul imobiliar începe să se construiască și mai sunt doi ani de zile, cine achiziționează apartamente acolo beneficiază de un preț mai bun decât la același apartament dacă ar fi finalizat.

Evident, o companie ca Meta care se duce și cumpără zece, cinsprezece, douăzeci de apartamente, mai primește și un discount suplimentar, plătește un avans și la finalizarea acelui proiect, Meta are niște apartamente mai ieftine decât la momentul respectiv și poate să le vândă, fie înainte să se finalizeze, fie după ce se finalizează sau dacă ne place foarte mult locația și la un moment dat o să facem și asta, putem să le punem în chirie și să obținem un randament, asta pe de-o parte și apoi mai avem oportunitatea de a intra, să zicem partener financiar în anumite proiecte imobiliare tot în faza în care au autorizație, în prefaza construcției, unde dezvoltatorul are o sumă de bani pe care-i furnizează banca, dar nevoia de fonduri este destul de mare și noi putem contribui, parțial cu suma respectivă încât proiectul să poată să înainteze.
Care este investitorul care intră în publicul țintă al Meta Estate?

Publicul țintă sunt acei investitori care înțeleg că imobiliarele le oferă o protecție la inflație, care înțeleg că dacă fac ei pe cont propriu acele investiții, nu neapărat vor avea randamente mai mari, dar cu siguranță vor avea multe dureri de cap.

Investiția cu Meta își dă mai puține bătăi de cap

De ce ar alege un investitor Meta în loc să vorbească direct cu un dezvoltator imobiliar? 

Pentru că, de exemplu, acum o să vorbesc din experiențe personale, dacă tu ai un apartament de închiriat, la un moment dat se va strica centrala și cu cât ești mai departe de casă, cu atât mai mari sunt șansele să se strice ceva și ai tot felul de probleme pe care trebuie să le rezolvi, că până la urmă chiriașul nu e de vină. Peste asta trebuie să găsești chiriaș, să încasezi chirie, să îți declari veniturile, randamentul s-ar putea să fie echivalent, dar nu ia nimeni în calcul orele care se pierd.

Dacă vrem să investim într-un apartament acum, trebuie să începem cu o analiză profundă a pieței, să vedem dacă prețul este corect, apoi să negociezi, practic procesul este foarte complex. Meta îți oferă expertiza și îți diminuează riscul. Evident nu toate investițiile sunt la fel, unele sunt mai bune altele mai puțin bune și în felul acesta Meta te protejează. Noi vrem să credem că vei câștiga și bani în plus, deși randamentele, cel puțin vor fi asemănătoare.
În câte orașe este prezentă Meta și în câte are de gând să ajungă în România?

Noi în acest moment suntem prezenți în Sibiu, Brașov, București, Ilfov, Iași și Constanța. Noi ne propunem oriunde în România, adică dacă e pentru rezidențial, probabil ne vom concentra pe orașele cele mai mari. Dacă vorbim de complexele de spații comerciale, cum ar fi Carrefour, n-am avea o problemă niciunde în România. Când vom intra pe segmentul logistic, important e ca proiectele în sine să aibă o logică investițională.

Oriol Casellas Deig sursă foto: arhivă personală

Oriol Casellas Deig sursă foto: arhivă personală

Cum dorește Meta Estat să atragă capital suplimentar pentru noi investiți? O să vă listați la bursă?

Da, în următoarea perioadă. E un proces care nu depinde doar de noi, dar credem că luna aceasta începe și sperăm să înțeleagă investitorii atractivitatea proiectelor noastre. Imobiliarele sunt cele mai mari active deținute în întreaga planetă. Cea mai mare clasă de active nu poate lipsi din portofoliul unui investitor și de aceea credem că propunerea noastră e foarte atractivă pentru investitori, pentru protecția la inflație și pentru că sumele care necesită a fi investite nu sunt supuse unor limite, nu trebuie să ai 100.000 de euro sau 50.000 de euro și un credit să poți să investești în imobiliare. Cu noi se poate începe de mult mai jos, iar această limită nu e o problemă pentru nimeni care dorește să investească.

60% din locuințele din România au cel mult un dormitor

Aveți deja o experiență signifiantă pe piața locală, cât să cunoașteți toți factorii autohtoni. Unde vedeți piața imobiliară din România în următorii cinci sau chiar zece ani?

Pe termen lung, ce este evident, e că fondul locativ în România și locuințele în România nu sunt adecvate. Fondul locativ e foarte precar și există mare nevoie de locuințe. 60% din locuințe au un dormitor, sau niciunul. Nu așa trăiesc oamenii astăzi și trebuie să existe o tradiție de a face un fond locativ modern și adaptat, cu parcare la subsol sau în incintă, cu performanță energetică mult mai mare și instalațiile mai performante și e clar că în următorii cinci, zece ani, este o tendință foarte clară, că acolo ne îndreptăm. Și vă spun că nu o să se întâmple chiar în zece ani pentru că nevoia de locuințe e atât de mare, încât fizic, nu e posibil să rezolvi întreagă problemă, dar e clar că tendința e aceasta. Eu personal cred că prețurile vor crește pentru că, cresc costurile de construcții, există această inflație și pe acest termen de cinci-zece ani, investițiile în imobiliare vor avea un randament pozitiv.
Există suficient spațiu ca să construim atât de mult? Sau va trebui să înlocuim construcțiile actuale?

Sunt locuri și locuri. Bucureștiul nu are problemă de spațiu, n-are barieră naturală și poate să se extindă în toate direcțiile. Cluj, de exemplu are o capacitate de extindere mult mai mică și după părerea mea presupune cu totul altceva. Mai sunt și multe platforme industriale vechi, locuri care vor trebui organizate și regenerate și mai sunt probleme și cu blocurile comuniste.
Ce facem cu ele?

Acum eu pot să vă zic ce fac în Moscova. Acolo pur și simplu sunt dărâmate, iar primăria sau guvernul îi mută pe proprietari. Dar aceste lucruri merg foarte greu chiar și în Rusia. Guvernul întâmpină foarte multe probleme și proteste. Adică trebuie să fie un plan foarte credibil încât să le zici să se mute, dar cumva trebuie să ajungă la un moment dat și în România la acest mod de lucru. Fie le demolăm, fie le reabilităm din temelii. Pe de altă parte, în general blocurile acestea construite în anii 1960-1970 sunt foarte bine poziționate în oraș, adică ele nu sunt la marginea orașului, sunt locuri centrale în general, cu transport în comun și sunt într-o locație foarte bună.

Cele două alternative se pot face, dar în orice caz guvernul sau/și primăriile trebuie să aibă au rol foarte activ în chestia asta. E complicat pentru că sunt și drepturi de proprietate la masă, care trebuiesc protejate. Adică nu intrăm cu buldozerele peste oameni. Sper să se ajungă la un consens în care acele blocuri pot ajunge la un standard actual. Nu cred că vom vedea în următorii cinci-zece ani, dar evident putem lua exemplul acesta din Moscova. Trebuie voință politică și curaj.

Investiția în imobiliare te protejează de inflație

Este Meta pregătită să facă față tuturor provocărilor economice și nu numai? Care sunt argumentele?

Cu siguranță. Pe de o parte noi ce vedem în următoarea perioadă sau credem noi că se va întâmpla pe piața imobiliară, vor scădea numărul de tranzacții comparativ cu anul trecut, care a fost printre cei mai buni ani, iar faptul că revenim la media din ultimii ani nu înseamnă neapărat că intrăm într-un con de umbră sau într-o criză. Nu cred că se vor repeta cifrele din anul trecut, creșterea dobânzilor, creșterea prețurilor, toate acestea necesită o perioadă de adaptare, de stabilizare, dar proprietățile nu vor pierde din valoare, dimpotrivă, ele vor crește în valoare. Dacă creșterea va fi mare sau mică e mai greu de anticipat. În orice caz, cu o inflație de peste 13%, cum avem în România, locuințele nu se pot ieftini, pentru că costul de construcție a crescut cu 25-30% și sunt proiecte acum care cumva sunt sistate, pentru că costul e mult prea mare pentru ce permite piața și piața va trebui să se adapteze, că noi trebuie să schimbăm fondul locativ. Și atunci noi, fiind la firul ierbii pieței și cumpărăm, vindem, înțelegem foarte bine dinamica pieței.

Pentru Meta mai e și o perioadă unde datorită acestei scăderi de volum vor exista și oportunități, vom achiziționa lucruri mult mai favorabile. Dacă în anii trecuți, când mergeam la un dezvoltator și făceam o propunere de a cumpăra un număr de locuințe contra unui discount, poate ne refuza mai ușor pentru că oricum le vindea, acum cresc șansele să cumpărăm în condiții mai bune, mai multe active decât puteam cumpăra anii trecuți. Faptul că nici nu avem datorii bancare, adică n-avem presiune din partea asta, ne oferă un confort în privința viitorului și a posibilității de a găsi oportunități.