Opinii

Ce riscă statul prin modificarea taxelor și impozitelor din imobiliare

Christian Tudorache
Foto: arhiva proprie

Subiectul principal al ultimelor zile este pachetul de modificări fiscale pregătit de Guvernul României, cu scopul de crește veniturile la bugetul de stat. Ȋn atenția mass-media au fost, ȋn special, măsurile care afectează persoanele fizice și IMM-urile, precum creșterea TVA-ului pentru băuturile carbogazoase și pentru HoReCa, majorarea accizelor la alcool și tutun sau a impozitului pe dividende.

Guvernul a propus, ȋnsă, și o serie de modificări ale taxelor și impozitelor care s-ar putea aplica ȋn imobiliare, afectând atât vânzătorii, cât și cumpărătorii, fie că vorbim despre persoane fizice sau companii. Haideți să vedem care sunt și ce impact ar avea dacă s-ar implementa.

  1. Impozitul pe tranzacții la persoane fizice

Prima propunere este excluderea deducerii de 450.000 lei, pentru imobilele vândute. Apoi, avem aplicarea unui impozit de 1%, din toată suma pentru imobilele deținute de mai mult de trei ani, respectiv 3% pentru imobilele deținute de mai puțin de trei ani.

O astfel de măsură ar putea crește veniturile bugetare, însă, ȋn practică, există riscul ca vânzătorii persoane fizice să transfere impozitul suplimentar în prețul de vânzare, adică în sarcina cumpărătorului. Astfel, ne vom confrunta cu noi creșteri ale prețurilor imobilelor, ȋntr-o perioadă ȋn care acestea sunt oricum sus, din motive precum scumpirea materialelor de construcții și a forței de muncă.

  1. Cota forfetară pentru impozitul pe veniturile din chirii ar putea fi eliminată

Dacă, până acum, proprietarii care obțineau venituri din chirii și care intrau pe grila de impozitare în sistem forfetar plăteau 10% aplicat la 60% din venituri (adică 6% la toată suma), ȋn viitor, aceștia ar putea plăti 10% din toată suma. Vorbim, practic, de o creștere cu aproape 70% mai mare decât în prezent.

Atunci când sistemul actual de impozitare a fost adoptat, o parte dintre proprietarii care nu își declarau veniturile din chirii au ieșit la suprafață. Încă există un procent considerabil de proprietari care obțin venituri din chirii la negru, pe care nu le declară, iar creșterea impozitului pentru cei buni platnici riscă să diminueze plaja de colectare și să creeze frustrări în rândul contribuabililor corecți. Alternativele pe care eu le văd la măsura propusă de Guvern ar fi reglementarea procesului de închiriere, verificarea imobilelor care în teorie sunt nelocuite, dar în realitate sunt închiriate, reglementatrea agențiilor imobiliare, inclusiv deduceri fiscale pentru angajații care locuiesc în proprietăți închiriate. Acestea nu doar ar limita nedeclararea veniturilor, ci ar crește, ȋn mod real, veniturile la bugetul de stat.

  1. Impozitul pe proprietate

Guvernul propune ca impozitul pe proprietate să se calculeze la valoarea imobilului, conform grilei notariale, să nu se mai facă diferență între persoană fizică și juridică și să existe o clasificare rezidențial / nerezidențial. Astfel, imobilele cu destinație rezidențială să fie impozitate cu 0,1 – 0,2 %, iar cele cu destinație nerezidențială cu 1 – 1,3 %.

Practic, această măsură nu rezolvă nimic, în afară de simplificarea sistemului de calcul. Grilele notariale au valori minime orientative, efectuate în baza unor studii de evaluare, unele dintre ele realizate de evaluatori neautorizați.

Ȋn prezent, se impozitează în funcție de localitate, tipul construcției, materialele utilizate sau în baza unei evaluări o dată la cinci ani, pentru imobilele nerezindețiale. Astfel, în unele situații, impozitele pot fi mai mici în noul sistem de calcul.

  1. Modificarea plafonului de TVA 5% la locuințe

Plafonul pentru care se aplica TVA de 5% poate scădea de la 700.000 lei la 600.000 lei, iar suprafața locuinței pentru care plafonul de TVA va fi redus, scade de la 120 mpu la 80 mpu. Acesta se aplică doar o singura dată, eliminându-se aplicarea nelimitată pentru locuințele cu o valoare mai mică de 450.000 lei.

Din punctul meu de vedere, o astfel de măsură va pune presiune pe prețurile finale de vânzare a imobilelor cu destinație rezidențială, care, vă spuneam și mai sus, sunt deja sub impactul inflației. Măsura ȋi afectează direct pe cei cu venituri mici și medii, nu și pe cei care au ȋn plan achiziția de proprietăți premium și luxury.

De asemenea, cei care au deja promisiuni de vânzare semnate pentru proiecte cu termen de finalizare 2023-2024, pentru proprietăți care sunt afectate de noul plafon, au de ales fie majorarea bugetului de achiziție, cu cel puțin 14%, fie renunțarea la achiziție și pierderea avansului deja achitat. Ȋn acest caz, dezvoltatorii vor trebui să caute soluții de sprijin pentru propriii clienți, fie prin diminuarea prețului (ceea ce este prea puțin probabil), fie prin acordarea dreptului de cesiune a promisiunilor de vânzare.

Nu știm deocamdată care dintre măsurile de mai sus vor ajunge să fie și implementate și care vor rămâne doar pe hârtie, ȋnsă, cred că aleșii nu ar trebui să se grăbească ȋn luarea unor decizii atât de importante. Fără consultări cu industria și toți cei care au experiență ȋn domeniu, fără studii de impact, ne putem trezi că măsurile au rezultate complet diferite față de așteptările Guvernului. Ȋn speță, scăderea colectării la bugetul de stat și destabilizarea unei piețe care a funcționat chiar și ȋn anii de pandemie, având o contribuție importantă ȋn PIB.

Despre autor

Christian Tudorache, absolvent al Facultății de Științe Economice, este cofondatorul Kastel Group, companie de consultanță imobiliară cu servicii full-service, dedicate vânzătorilor de proprietăți imobiliare și proprietarilor de imobile destinate ȋnchirierii. Are o experiență de 13 ani ȋn antreprenoriat, dintre care 10 ani ȋn industria imobiliară. Compania pe care o conduce gestionează procesul de vânzare de la A la Z, atât pentru imobile deținute de persoane fizice, cât și pentru proiecte rezidențiale, unde acordă suport dezvoltatorilor, de la crearea strategiei de marketing, implementarea acesteia, până la echipe de vânzări dedicate proiectelor. Segmentul de property management este pilonul principal al businessului, cu o creştere de aproape 80% anul trecut.