Excesul de proprietăți nefolosite din China dă bătăi de cap guvernului

Industria care, în mod tradițional, a alimentat aproximativ un sfert din PIB a intrat într–o spirală descendentă. Pe care factorii de decizie politică s–au străduit să o oprească.

În toată China, de la Beijing, în nord, până la Shenzhen, în sud, milioane de locuințe nou construite sunt goale și nedorite. Potrivit Biroului Național de Statistică, în luna aprilie, în China existau aproape 391 de milioane de metri pătrați de proprietăți rezidențiale nevândute. Aceasta reprezintă echivalentul a două orașe. Manchester și Birmingham la un loc, și chiar mai mult, care stau ca proprietăți vacante și nedorite.

Sectorul imobiliar a intrat în picaj

Această abundență de proprietăți nefolosite a dat bătăi de cap guvernului. A zdruncinat a doua cea mai mare economie a lumii și a ridicat tensiuni cu privire la scopul construcției de locuințe într–o națiune în care investițiile imobiliare au fost considerate un pariu sigur.

De când sectorul imobiliar a intrat în 2020 în picaj, din cauza pandemiei și a unei măsuri bruște de reglementare. Industria care a alimentat în mod tradițional aproximativ un sfert din PIB a intrat într-o spirală descendentă pe care factorii de decizie politică s-au străduit să o oprească.

Miezul problemei este că, în condițiile unei încrederi șubrede în economie și a faptului că marii dezvoltatori imobiliari nu reușesc să livreze apartamentele plătite. Potențialii cumpărători de locuințe își țin banii departe de piață.

Într-o postare recentă pe Weibo, un utilizator a scris: „În această țară magică, investiția = jocuri de noroc. Nu contează în ce investești, fie că este vorba de cumpărarea unei case sau de deschiderea unui mic magazin. Dacă pierzi bani sau dai faliment, nu are nimic de-a face cu țara. E numai vina ta că ai vrut să joci la pariuri.” Postarea a fost cenzurată între timp.

Autoritățile locale au încercat diverse tactici pentru a-i încuraja pe oameni să joace din nou zarurile pe piața imobiliară. Shenyang, în nord-estul Chinei, oferă subvenții de 100 de yuani (11 lire sterline) pe metru pătrat pentru unii cumpărători de locuințe. Kaifeng, în provincia centrală Henan, oferă o rambursare a impozitului pe venit tuturor celor care cumpără o nouă proprietate în termen de un an de la vânzarea celei vechi. Changhsa, capitala provinciei Hunan, încurajează dezvoltatorii imobiliari să ofere restituirea fără întrebări a garanțiilor pentru locuințe dacă un cumpărător se răzgândește în termen de șapte zile.

Guvernul a fost nevoit să intervină

Niciuna dintre ele nu a funcționat. Între ianuarie și aprilie, vânzările de proprietăți rezidențiale nou construite au scăzut cu peste 30% față de anul trecut.

Aceasta este o mare problemă. În special pentru dezvoltatorii imobiliari deja supra-îndatorate, ale căror lichidități sunt acum blocate în stocuri de locuințe nevândute. Ceea ce îi împinge pe dezvoltatori în pragul falimentului.

Guvernul a fost nevoit să intervină. Luna trecută, Banca Populară a Chinei (PBOC), deținută de stat, a dezvăluit un fond de creditare de 300 de miliarde de yuani. Pentru a sprijini guvernele locale și întreprinderile de stat să cumpere stocurile nevândute și să le transforme în locuințe accesibile. De asemenea, banca centrală a redus avansul minim necesar pentru potențialii cumpărători. Tao Ling, un oficial din cadrul PBOC, a declarat că întreprinderile locale de stat vor fi încurajate să utilizeze fondurile pentru a cumpăra locuințe la „prețuri rezonabile” și a le transforma în locuințe accesibile.

Dar analiștii spun că stimulentele – cele mai agresive de până acum ale Beijingului – vor fi o picătură în ocean. În comparație cu problemele din sectorul imobiliar. Iar guvernele locale, care sunt deja împovărate de datorii de 13 mld. dolari (10 mld. lire sterline), sunt puțin probabil să fie salvatoare. În condițiile în care sunt, de asemenea, presate să își echilibreze conturile.

„Scara acestei politici este într–adevăr mult prea mică pentru a oferi cu adevărat mai multe locuințe. La prețuri accesibile oamenilor care au nevoie de ele„, spune Dan Wang, economistul șef al Hang Seng Bank. Politica este „mai mult despre limitarea riscului” pentru dezvoltatorii imobiliari. Decât despre stimularea pieței imobiliare, susține Wang.

Orașele Chinei au întâmpinat dificultăți

Andrew Collier, director general al Orient Capital Research, o companie de cercetare financiară, spune că încercările anterioare de reabilitare a locuințelor din cartierele sărace din orașele întinse ale Chinei au întâmpinat dificultăți. Din cauza corupției și a lipsei de viabilitate financiară pentru autoritățile locale.

„Deși voința poate exista în guvernul central, guvernele locale, care au plătit efectiv fondurile în programul anterior. Se află într-o poziție fiscală mai slabă”, spune Collier. „În timp ce acești actori locali sunt disperați să dovedească faptul că pot continua să genereze creștere economică. Ei se vor lupta cu alte priorități și nu vor dori să se adauge la obligațiile lor de îndatorare pentru investiții care nu vor aduce profituri pe termen lung.”

Anul trecut, o schemă pilot care a implicat opt orașe a primit un interes redus. Adesea, autoritățile locale nu consideră că inițiativele privind locuințele la prețuri accesibile sunt viabile din punct de vedere comercial. Rapoartele presei de stat au indicat că doar o fracțiune din cele 100 de miliarde de yuani puse la dispoziție în cadrul schemei voluntare a fost utilizată. Analiștii se așteaptă ca schema națională să fie la fel de lipsită de strălucire.

Chiar dacă administrațiile locale ar dori să recupereze toate sau majoritatea locuințelor vacante. Împrumuturile nou disponibile nu ar fi suficiente. Pe baza prețului mediu pe metru pătrat pentru locuințele nou construite în China, valoarea stocului de locuințe nevândute este de peste 4,3 miliarde de yuani. Depășind cu mult stimulentul de 300 de miliarde de yuani.

Timpul vânzării unei locuințe

Autoritățile „știu că nu există cu adevărat cerere pe piață” pentru hectarele de proprietăți nevândute, spune Alicia García-Herrero, economist-șef pentru Asia-Pacific la Natixis, o bancă de investiții. Facilitatea de refinanțare este doar o modalitate de a „evita probleme suplimentare”. García–Herrero se așteaptă ca vor exista mai multe reforme fiscale pentru a spori impactul politicii, probabil la reuniunea mult amânată a comitetului central al Partidului Comunist Chinez din iulie.

Ca parte a eforturilor de răcire a ceea ce a fost cândva o piață imobiliară supraîncălzită, guvernul a subliniat mantra conform căreia „casele sunt pentru locuit, nu pentru speculații”.

În funcție de acest criteriu, guvernul a avut un oarecare succes. Timpul mediu necesar pentru a vinde o casă nouă în cele mai bogate orașe din China este acum de peste doi ani, față de mai puțin de 10 luni în 2017. În capitală, timpul mediu necesar pentru a vinde este de aproximativ patru ani.

Dar acum piața s-a răcit prea mult. Iar „guvernul central nu are prea multe opțiuni pentru a redresa piața imobiliară”, spune Collier. „Este o gaură uriașă care mănâncă bani”, potrivit theguardian.