Modificări în privința impozitării veniturilor obținute din chirii

Începând cu 01.01.2023, va fi eliminată cota forfetară de cheltuieli de 40% care se putea deduce din venitul brut obținut din chirii.

În prezent (2022), contribuabilul care obține venituri din cedarea folosinței bunurilor, își poate calcula venitul impozabil fie în sistem real (pe baza datelor din contabilitate), fie prin alegerea regimului de impozitare pe baza cotelor forfetare (prin deducerea cotei forfetare de 40% din totalul veniturilor brute al chiriilor, fără a mai fi necesar să dețină documente justificative).

Exemplu de calcul al venitului impozabil, pe baza cotelor forfetare de cheltuieli: la o chirie lunară de 1000 de lei, rezultă un venit brut anual de 12.000 lei. Impozitul prin aplicarea cotei forfetare se calculează în felul următor: 12.000 lei – 4800 lei (40% cota de cheltuieli deductibilă) = 7200 lei. Impozitul datorat este de 7200 lei * 10% = 720 lei.

Prin eliminarea acestei cote forfetare începând cu 01.01.2023, venitul impozabil în cazul chiriilor se va determina fie în sistem real, fie prin raportare la totalitatea veniturilor brute încasate.

Exemplu de calcul al venitului impozabil începând cu 01.01.2023, după eliminarea cotei forfetare de cheltuieli: la o chirie lunara de 1000 de lei, rezulta un venit brut anual (care va reprezenta și venitul impozabil) de 12.000 lei. Impozitul anual va fi de 12.000 lei * 10% = 1.200 lei.

Se observă o majorare de aproximativ 67% a impozitului pe veniturile din chirii efectiv plătit, în situația în care nu se trece la determinarea impozitului în sistem real.

Ce implică determinarea venitului impozabil în sistem real?

Cuantumul impozitului va putea fi diminuat începând cu veniturile încasate din 01.01.2023, doar dacă venitul net se va calcula în sistem real, adică pe baza datelor din contabilitate. Însă acest lucru va presupune timp pierdut pentru contribuabil, încât venitul net anual se determină ca diferență între venitul brut și cheltuielile deductibile efectuate în scopul realizării de venituri, în conformitate cu evidența contabilă (vor trebui păstrate toate chitanțele/facturile și documentele justificative ale cheltuielilor făcute de contribuabil).

Pe lângă această evidență a cheltuielilor, contribuabilul va avea și obligația de completare a registrului de evidență fiscală și de conducere a evidenței contabile.

Alegerea regimului de impozitare se face prin completarea declarației unice. Opțiunea de a determina venitul net în sistem real este obligatorie pentru contribuabil pe o perioadă de 2 ani fiscali consecutivi și se consideră reînnoită pentru o nouă perioadă dacă contribuabilul nu solicită revenirea la sistemul anterior, prin completarea corespunzătoare a declarației unice.

Așadar, dacă se alege regimul de impozitare în sistem real, el trebuie păstrat cel puțin 2 ani fiscali consecutivi.

Exemplu de calcul a venitului impozabil în sistem real: la o chirie lunara de 1000 de lei, rezulta un venit brut anual de 12.000 lei. Cheltuieli deductibile înregistrate în evidența contabilă = 6.000 lei. Stabilirea venitului net anual = 12.000 lei – 6.000 lei = 6.000 lei. Calculul impozitului datorat = 6.000 lei x 10% = 600 lei.

Obligația de plată a contribuției de asigurări sociale de sănătate

Până în 01.01.2023, obligația de plată CASS o au doar contribuabilii care realizează venituri din chirii, a căror valoare cumulată depășește 12 salarii minime brute pe țară (pentru anul 2022, valoarea cumulată a 12 salarii minime brute = 30.600 lei). Cuantumul contribuției este de 10% din plafonul de 12 salarii minime brute pe tara.

Astfel, dacă contribuabilul obține venituri din chirii mai mari de 30.600 lei pentru anul 2022, acesta trebuie să achite și contribuția de asigurări sociale de sănătate, în valoare de 10% din 30.600 lei, respectiv de 3060 lei.

Începând cu 01.01.2023, obligația de plată CASS va exista de la plafonul de șase salarii minime brute, în loc de 12. Ceea ce va determina obligativitatea plății CASS-ului și pentru contribuabilii care obțin venituri din chirii situate între 6 și 12 salarii minime brute pe țară.

Obligația de plată CASS se va raporta începând cu 01.01.2023, la trei plafoane diferite de calcul, respectiv:

• nivelul a șase salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între șase și 12 salarii minime brute pe țară;
• nivelul de 12 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate cuprinse între 12 și 24 salarii minime brute pe țară;
• nivelul de 24 salarii minime brute pe țară, în cazul veniturilor realizate de peste 24 salarii minime brute pe țară.

Contribuția CASS nu va mai fi plafonată doar la 12 salarii minime brute pe țară, ci ea va fi datorată de contribuabil în funcție de cuantumul veniturilor obținute din chirii, prin raportare la cele trei plafoane.

Exemplu:

Salariul minim brut pe tara aferent anului 2023 = 2700 de lei (conform informațiilor vehiculate in spațiul public).

6 salarii minime brute = 16.200 lei

12 salarii minime brute = 32.400 lei

24 salarii minime brute = 64.800 lei

Daca chiriile încasate se situează între 16.200 lei – 32.400 lei, se va achita contribuția CASS în suma de 1620 lei. Daca chiriile încasate se situează între 32.401 si 64.800 lei, contribuția CASS va fi de 3.240 lei. Iar în situația în care chiriile încasate au o valoare mai mare de 64.801 lei, contribuția CASS datorată va fi de 6480. Aceste exemple au în vedere situația în care venitul impozabil este reprezentat de venitul brut.

Despre autor

Dinu Maria Cristina, avocatul titular al Cabinetului Dinulawyers și membru în cadrul Baroului București, are o experiență de peste 10 ani în domeniul juridic. În tot acest timp a acordat consultanță, a reprezentat și asistat cu succes în fața instanțelor de judecată, atât persoane fizice cât și persoane juridice, în litigii de drept civil, dreptul familiei, contencios administrativ, recuperări creanțe, executări silite, insolvență, achiziții publice și dreptul muncii.
Începând cu anul 2021, Dinu Maria Cristina a obținut calitatea de practician în insolvență definitiv, fiind membru al Uniunii Practicienilor în Insolvență din România și titular al Cabinetul Individual de Insolvență Dinu Maria Cristina.